“Nếu nền học thuật về đô thị ở các nước phát triển tại châu Âu và Bắc Mỹ thường có thiên hướng coi mật độ đô thị là một thuộc tính có ích, dương tính, thì ở Việt Nam, mật độ đô thị gần như bao giờ cũng được coi là âm tính. Nếu như dự án phát triển đô thị ở châu Âu hiện tại thường được khen ngợi khi tạo ra được các khu dân cư có mật độ cao (đôi khi gọi là đô thị nén), thì báo chí ở Việt Nam vẫn hay mang ra chê bai những khu đô thị có mật độ (được nhận thức là) cao, coi đó như là kết quả không phải bàn cãi của một sự gian dối trong tính toán chỉ tiêu quy hoạch để đạt lợi nhuận tối đa, hoặc là tác động của một thứ cơ chế “xin, cho” đáng lên án trong phát triển đô thị” (Hoàng Hữu Phê, 2012).
Tại Việt Nam, hiện đang diễn ra quá trình tái cấu trúc đất đai đô thị tại các khu vực đô thị hiện hữu bằng việc thiết lập các khu nhà ở trên nền các chức năng “đô thị cũ”. Để tận dụng giá trị đất đai (thường đã rất cao) tại các khu vực này, đồng thời đảm bảo lợi nhuận, các nhà đầu tư thường chọn phương cách gia tăng mật độ đô thị thông qua: (1) Tăng tiêu chuẩn và chất lượng ở, nghĩa là tăng chất lượng nguồn hàng cung ứng, cả về mặt vật lý (diện tích, khối tích, số phòng…) lẫn phi vật lý (dịch vụ, tiện ích, phong cách sống…), dẫn đến đối tượng khách hàng của các dự án muốn nhắm đến là tầng lớp trung lưu và thượng lưu – những tầng lớp có đủ và dự trữ một lượng tài chính dồi dào, sẵn sàng bỏ tiền ra để đổi lấy chất lượng ở cao hơn; (2) Tăng số lượng đơn vị ở, nghĩa là tăng số lượng nguồn hàng cung ứng, để đảm bảo phần lợi nhuận thu được bù vào các chi phí đã bỏ ra cho đất đai (và cả những khoản “không tên” để có được quyền tiếp cận đất đai đó). Hệ quả của 2 quá trình này là tiêu chuẩn diện tích ở bình quân đầu người lẫn số lượng dân cư trong khu vực tái thiết thường cao hơn nhiều so với các khu vực xung quanh, biểu hiện dễ thấy nhất là những dự án cùng hàng loạt nhà cao tầng được xây dựng với mật độ dày đặc mà các chuyên gia đô thị đánh giá đây là “những khu đô thị nén phiên bản Việt Nam”.
Cách thức quản lý, điều tiết mật độ đô thị
Theo cách xác định chung của các nước trên thế giới, mật độ đô thị (urban density) bao gồm ba thành phần: (1) Mật độ cư trú (residential density) là số đơn vị ở (dwelling units – du) trên một diện tích (thường là héc-ta); (2) Mật độ sử dụng (occupancy density – tính theo tỷ lệ diện tích sàn) liên quan trực tiếp đến thu nhập, chi phí của không gian sàn và nhu cầu về không gian trên quy mô gia đình, tức là số người trong mỗi đơn vị nhà ở; (3) Mật độ dân số (population density – tính bằng người/ha) là hệ quả từ mật độ cư trú và mật độ sử dụng – số người trên mỗi héc-ta.
Tuy nhiên, Việt Nam thường sử dụng các hệ số sau để quản lý việc xây dựng và kiểm soát mật độ xây dựng đô thị: (1) Mật độ xây dựng – MĐXD (%) – bao gồm mật độ gộp/mật độ thuần – mật độ toàn công trình/mật độ từng hạng mục/mật độ từng chức năng, được định nghĩa là tỷ lệ % giữa diện tích chiếm đất và khu đất xây dựng; (2) Số tầng cao hoặc/và chiều cao công trình – Nh (tầng hoặc mét); (3) Hệ số sử dụng đất – HSDĐ (lần) – tỷ lệ giữa tổng diện tích toàn bộ sàn xây dựng (phần nổi) trên diện tích khu đất. Trong 3 thông số trên, 2 thông số đầu rất được chú trọng trong các bản vẽ quy hoạch tại Việt Nam, còn thông số thứ 3 đôi lúc chỉ là hệ quả của 2 thông số trên (HSDĐ = MĐXD x Nh). Nếu mật độ xây dựng được quy định rất chặt chẽ cho từng loại công trình, từng khu vực đô thị thì chiều cao lại có vẻ “không rõ ràng” và việc tính toán chiều cao các công trình thực tế chưa dựa trên cơ sở khoa học về quy hoạch, dẫn đến tình trạng “xin-cho” chiều cao mỗi công trình kiểu “tùy hứng”. Điều này đã làm cho xã hội quan niệm những công trình cao tầng là “phá hỏng” quy hoạch. Việc chốt giữ chiều cao (và mật độ xây dựng) cho từng vị trí đòi hỏi phải có thiết kế đô thị từ quy hoạch chung đến quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Đây là việc chưa thể làm ngay được một sớm một ngày, thậm chí đối với một đô thị đang tái thiết biến đổi, nhanh thì càng khó khăn hơn.
Hệ số sử dụng đất (HSDĐ) phản ánh quy mô công trình, từ đó phản ánh hiệu quả sử dụng đất và hiệu quả đầu tư. HSDĐ càng cao, diện tích sàn xây dựng càng cao, quy mô đầu tư càng cao. Trong hoàn cảnh giá đất cao, HSDĐ cao tạo nên hiệu quả đầu tư cao, đối với nhà ở, diện tích ở cao, cũng có nghĩa là số người ở tăng lên. Mật độ dân số tăng đặt áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội của đô thị, tác động nhiều hơn tới môi trường. Từ đó ảnh hưởng ngược lại của tính hấp dẫn của dự án, rộng hơn là tính hấp dẫn và khả năng cạnh tranh của thành phố. Về xã hội, HSDĐ thể hiện hiệu quả yêu cầu về công bằng trong quyền lợi và nghĩa vụ sử dụng đất, cũng thể hiện công bằng xã hội. Nhiều nước đã thực hiện thu thuế khi tăng HSDĐ so với mức trung bình xác định.
Về mặt hiệu quả thẩm mỹ và thị giác, nếu HSDĐ của một công trình không đổi, MĐXD càng thấp thì Nh càng cao, bề mặt đô thị sẽ càng thông thoáng (diện tích đất trống nhiều hơn), mà còn tạo điều kiện giảm được ô nhiễm không khí, khói bụi, tăng các không gian mở, diện tích cây xanh, vui chơi cho đô thị. Mặt khác, HSDĐ cũng là một chỉ tiêu được các nước trên thế giới sử dụng nhiều – floor area ratio FAR – trong việc điều tiết và kiểm soát mật độ đô thị. Như vậy, cách thức quản lý đô thị trong tương lai sẽ là theo MĐXD và HSDĐ, vẫn đảm bảo được việc gia tăng mật độ nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư, nhất là trong những khu vực tái thiết đô thị, vừa đảm bảo được giă tăng độ thông thoáng, giải phóng mặt đất cho các chức năng công cộng (phi công trình).
Mật độ sinh thái đô thị
Các thành phố trên thế giới hiện nay đang có xu hướng tìm một mật độ đô thị thích hợp, đảm bảo đồng thời dung hòa sự phát triển không gian đô thị, tận dụng các lợi thế về đất đai và vị trí đất đai, góp phần tăng trưởng đô thị cũng như thúc đẩy các dự án đầu tư, mà không gây những hệ lụy do việc tập trung dân số quá mức vào đô thị. Xu hướng này thường được biết đến dưới những khái niệm “ecodensity/eco-density” (mật độ sinh thái) hay “ecodencity/eco-dencity” (mật độ sinh thái cho đô thị).
Ví dụ như chương trình EcoDensity ở thành phố Vancouver (Canada được đề xuất tháng 06/2006 bởi thị trưởng thành phố Sam Sullivan). Đây là sự phối hợp với các sáng kiến về quy hoạch và phát triển bền vững khác, được thiết kế để trả lời ba câu hỏi quan trọng: (1) Làm thế nào chúng ta có thể phát triển mà giảm tác động của chúng ta đối với môi trường? (2) Làm thế nào chúng ta có thể phát triển theo cách duy trì khả năng sống của chúng ta? (3) Làm thế nào chúng ta có thể phát triển theo cách tạo ra nhiều loại nhà ở hợp lý hơn? EcoDensity được xây dựng trên sự hiểu biết rằng sử dụng chiến lược về mật độ, đúng nơi và đúng thời điểm, là một trong những công cụ tốt nhất để giúp giảm “dấu chân sinh thái” (ecological footprint). Bằng cách lập kế hoạch phát triển mật độ trung bình và cao hơn trong toàn thành phố, EcoDensity có thể (City of Vancouver, 2009): (1) Giúp việc đi bộ và đi xe đạp dễ dàng hơn cho nhiều người hơn; (2) Tận dụng cơ sở hạ tầng hiện có; (3) Cho phép các hệ thống xanh mới làm giảm và sử dụng tốt hơn năng lượng, nước và vật liệu; (4) Đưa nông nghiệp đô thị để giảm “khoảng cách thực phẩm”; (5) Tạo ra các cộng đồng hoàn chỉnh hơn bằng sự đa dạng về nhà ở trong khoảng cách đi bộ của các cửa hàng và dịch vụ.
Tiếp theo Vancouver, vào tháng 10/2013, Urban Taskforce Australia cũng đã đưa ra khái niệm về EcoDenCity, áp dụng cho quá trình điều phối và kiểm soát tốt hơn mật độ đô thị của thành phố Sydney. Urban Taskforce Australia đề xuất cho Sydney ngày càng phát triển bảy loại mật độ là: R2; R4; R6; R8; R12; R25 và R35+. “R” nghĩa là “Residential“ (cư trú) và con số tiếp theo chỉ ra số tầng cao tòa nhà. Mỗi loại hình phát triển nhà ở sau đó được xác định liên quan đến mật độ dân số, vị trí trong vùng đô thị và tiện nghi có thể được hỗ trợ.
R2, R4 và R6 được xem là ngang bằng với độ cao tán cây hoặc thấp hơn, phù hợp với các đường phố ngoại ô thông thường. Trong trường hợp của R6, việc thiết lập lại các mức cao nhất để giảm chiều cao rõ ràng đặc biệt hiệu quả trong việc đạt được quy mô tốt trên đường phố. R8 được xem như là chiều cao tối đa trước khi phải sử dụng các phương tiện phun nước chữa cháy đắt tiền và cùng các thiết bị đặc thù khác. R8 và R12 thích hợp cho các khu vực tái thiết đô thị, các hành lang phát triển đô thị và các trung tâm đô thị nhỏ. R25 và R35+ xuất hiện tại các trung tâm đô thị lớn/chính hay các trung tâm thương mại, hình dáng công trình chuyển sang cấu trúc dạng tháp cao tầng.
Một trong những nỗi lo sợ lớn nhất của là việc tăng mật độ sẽ lấn chiếm và làm giảm diện tích các không gian mở mà cộng đồng có thể hưởng thụ. Tuy nhiên, nếu theo đề xuất này, sẽ có mối tương quan và sự ràng buộc giữa mật độ và tỷ lệ không gian mở trong khu dân cư. Ví dụ như nhà đầu tư có thể lựa chọn mật độ trung bình (R4 đến R12) để có nhiều không gian mở hơn hoặc mật độ thấp (R2) thì sẽ có không gian mở tương đối ít. Việc lựa chọn này phụ thuộc vào quan điểm của các cộng đồng xung quanh khu vực nhà đầu tư lựa chọn xây dựng. Một số kịch bản cũng được Urban Taskforce Australia dự đoán tương ứng với sự phát triển được xây dựng hoặc chưa được xây dựng ở khu vực đô thị Sydney.
Hình dung về mô hình (khu) đô thị nén tại Việt Nam trong tương lai
Độ nén của đô thị được thể hiện trong 5 yếu tố được gọi là 5D trong tiếng Anh (UN-Habitat, 2012) và tạm thời được chuyển ngữ thành 5Đ trong tiếng Việt: (1) Density (mật độ) – mật độ gia tăng phù hợp với ngữ cảnh; (2) Diversity (Đa dạng) – sử dụng hỗn hợp, đa dạng – thúc đẩy mối quan hệ giữa nơi làm việc, nhà ở và dịch vụ, bao gồm nhiều lựa chọn về các loại nhà ở khác nhau, các cơ hội kinh tế, các không gian xanh đa chức năng và các tiện nghi xã hội; (3) Design (Thiết kế hướng đến) – các đường phố được kết nối và các tuyến giao thông với trọng tâm là thiết kế hướng đến người đi bộ, xe đạp và phương tiện giao thông công cộng – nghĩa là “một thành phố đi bộ”; (4) Destination (Điểm đến) – tập trung dân cư và/hoặc việc làm tạo ra điểm đến bởi mức độ tiếp cận cao với các dịch vụ để thu được lợi ích của các điểm dân cư đô thị, (5) Distance (Khoảng cách Đi bộ) – tiếp cận và giảm khoảng cách (đi bộ) đến các phương tiện giao thông công cộng, các hệ thống xanh và các tiện ích công cộng khác.
Như vậy, có thể xem (khu) đô thị nén là một mô hình (tái) kiến tạo đô thị cho các thành phố Việt Nam mà trong đó mật độ chỉ là một chỉ thị. Như vậy, không chỉ đơn giản là xây dựng dày đặc, (khu) đô thị nén sẽ được xác định bởi tập trung mức độ cao sự đa dạng chức năng sử dụng đất, cho phép tăng cơ hội trong một khoảng cách được xác định (Guillaume Pouyanne, 2004). Nói cách khác, tăng mật độ chỉ là điều kiện cần và là tiền đề để tạo ra (khu) đô thị nén. Do đó, việc tăng mật độ đô thị cần được xem xét một cách cẩn trọng, cũng như các thành phố cần phải tìm ra một thang/ngưỡng mật độ hợp lý cho từng khu vực và cho tổng thể đô thị để có thể điều tiết dân cư và hoạt động xây dựng, hướng đến sự phát triển và quản lý đô thị bền vững. Việc gia tăng mật độ đô thị tại khu vực trung tâm của các thành phố Việt Nam là xu thế tất yếu mà các dự án tái thiết đô thị được xem như những xúc tác để thúc đẩy quá trình này nhanh hơn và “nhảy vọt” hơn. Để tránh bị động trước những biến động về mật độ đô thị, hãy đón nhận việc gia tăng với thái độ bình tĩnh và công bằng giữa những hệ quả bất lợi cũng như có lợi của quá trình này, thay vì xem đó là một “tiêu cực” cho sự phát triển không gian đô thị, tập trung dân cư và tăng trưởng kinh tế các thành phố. Mô hình (khu) đô thị nén tại Việt Nam trong tương lai sẽ dựa trên sự dung hòa giữa lợi ích của chính quyền, chủ đầu tư, cộng đồng cư dân dự án và cộng đồng cư dân thành phố thông qua các ngưỡng mật độ đề xuất thỏa thuận, tỷ lệ các không gian xây dựng và phi xây dựng tương ứng với các ngưỡng đó.
– City of Vancouver (2009), EcoDensity. How density, design and land use will contribute to environmental sustainability, affordability and livability?, City of Vancouver submission to UBCM Community Excellence Awards
– Hoàng Hữu Phê (2012), Mật độ dân cư đô thị các góc nhìn, Việt Nam (Bộ Xây dựng) số 12/2012
– Anzabeth Tonkin (2008), Sustainable medium-density housing. A resource book, Development Action Group, Cape Town (South Africa), ISBN 978-0-620-43026-5
– Guillaume Pouyanne (2004), Des avantages comparatifs de la ville compacte à l’interaction forme urbaine-mobilité. Méthodologie et premiers résultats, Les Cahiers Scientifiques du Transport, No 45/2004, Lyon
– UN-Habitat (2012), Urban patterns for a green economy: Leveraging density, ISBN 978-92-1-132463-1
http://www.ecodencity.com.au
TS.KTS Trần Minh Tùng
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 08-2018)
