Xây dựng mô hình cho phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam

Tại Việt Nam, phát triển nhà ở xã hội (NOXH) hiện theo công thức: Phát triển NOXH = Hành lang pháp lý + Dự án đầu tư xây dụng. Đây là công thức có khoảng cách lớn từ quan điểm, lý luận đến thực tiễn, thiếu sự chuyển tiếp, là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến các vấn đề phát triển NOXH chưa đạt như mong muốn hiện nay.

Cần thiết phải xây dựng một hệ thống quan điểm lý luận về tạo lập Mô hình phát triển NOXH trên cơ sở vận dụng các hành lang pháp lý về phát triển và quản lý NOXH của Nhà nước đã ban hành; phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội và văn hoá của các khu vực đô thị, điểm dân cư nông thôn; điều kiện đặc thù của doanh nghiệp; phù hợp với xu hướng xã hội hoá phát triển NOXH.

Đồng thời cũng cần làm rõ các Mô hình phát triển NOXH hiện nay và các Mô hình NOXH dự kiến đề xuất bổ sung; các đặc trưng, nội dung của từng mô hình, khả năng vận dụng trong thực tiễn…hình thành hệ thống Mô hình phát triển NOXH, vừa đảm bảo được sự quản lý có hiệu quả của Nhà nước vừa có thể huy động rộng rãi các nguồn lực xã hội phát triển NOXH; Hệ thống Mô hình này là hình mẫu tiêu biểu của các giải pháp công nghệ đồng bộ (công nghệ chiến lược, quản lý, kỹ thuật và môi trường) trong phát triển và quản lý NOXH nhằm giảm giá thành NOXH xã hội song vẫn đảm bảo chất lượng.

Phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội (NOXH) nói riêng hiện đã trở thành nhu cầu rất cấp bách của xã hội, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Những quan điểm mới về phát triển NOXH đã được nêu trong Hiến pháp năm 2013, Nghị quyết của Đảng và đã được thể chế hóa trong Luật Nhà ở sửa đổi. Việc phát triển NOXH cũng nằm trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030.

Tuy nhiên, cho dù Nhà nước có chính sách để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư và hỗ trợ người mua nhà, nhưng do nhu cầu về NOXH quá lớn, nên việc thực hiện Chiến lược và Chương trình phát triển NOXH được triển khai rất chậm, không thu hút được các nguồn lực trong xã hội. Có thể kể đến các nguyên nhân:

• Việc phát triển NOXH hiện nay về cơ bản vẫn được thực hiện trên quan điểm quản lý phát triển chứ chưa xuất phát từ quan điểm kiến tạo phát triển và phù hợp với điều kiện thực tiễn Việt Nam.
• Quan điểm và hành lang pháp lý để phát triển nhà ở đã rõ, song chưa thực sự phù hợp với thực tế các địa phương và doanh nghiệp, chưa được xã hội hưởng ứng và tham gia thực hiện, vì còn có sự cách xa giữa nhận thức lý luận và thực tiễn.
• Phương thức phát triển cho riêng NOXH chưa hình thành, chủ yếu dựa vào phương thức phát triển nhà ở thương mại hoặc dựa vào mô hình phát triển dự án của một số doanh nghiệp xây dựng lớn.
• Cơ cấu sản phầm của các dự án NOXH còn nhiều hạn chế, chất lượng xây dựng kém, mau xuống cấp. Dự án NOXH cho thuê còn gặp nhiều khó khăn và còn nhiều bất cập.
• Việc phát triển NOXH cũng chưa làm rõ được mối quan hệ giữa phát triển kinh tế – xã hội; phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng (hệ thống HTKT, hạ tầng xã hội, hạ tầng cho phát triển và quản lý NOXH) phát triển bền vững với phát triển và quản lý NOXH để các địa phương xây dựng Chương trình hay kế hoạch phát triển NOXH.

Các mô hình phát triển nhà ở xã hội

1. Quan điểm và nguyên tắc tạo lập Mô hình phát triển NOXH:

a) Quan điểm và nguyên tắc chung phát triển và quản lý NOXH tại Việt Nam là nhất quán và rõ ràng, được xác định và thể hiện trong Hiến pháp 2013 [1]; Luật Nhà ở – Luật số 65/2014/QH13 [2], Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 [3] ; Nghị định 88/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý NOXH [4], gồm các nội dung cơ bản:

• Phát triển NOXH là mục tiêu của toàn thể xã hội: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Về lâu dài, phát triển nhà ở nói chung và NOXH nói riêng dần hướng tới: Mọi gia đình Việt Nam ai cũng có nhà ở – Một căn nhà khang trang với môi trường sống phù hợp, để “An cư – lạc nghiệp” và dân có giàu thì nước mới mạnh;
• Nhu cầu về NOXH ngày càng lớn do tăng dân số và quá trình đô thị hóa. Nếu không giải quyết tốt nhu cầu này, tại các khu đô thị rồi sẽ xuất hiện các khu nhà ở tạm bợ, nảy sinh nhiều vấn đề về an sinh xã hội và môi trường;
• Phát triển NOXH tại Việt Nam được coi là một trong những chương trình phát triển kinh tế – xã hội quan trọng của quốc gia. Nhà nước, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư đều có vai trò và trách nhiệm trong việc phát triển NOXH; Phát triển NOXH phải đi đôi với việc tăng thu nhập của người dân để tăng khả năng chi trả cho nhà ở.

b) Ngoài ra, việc phát triển và quản lý NOXH còn phải chú ý một số quan điểm và nguyên tắc có tính đột phá sau:

• Việc phát triển NOXH phải”Hướng về người dân” chứ không phải là “Hướng về nhà ở”;
• Chính sách phát triển NOXH gồm 2 ưu tiên chính: Khuyến khích các dự án (tập trung và phi tập trung) NOXH và hỗ trợ tài chính cho các hộ gia đình thu nhập thấp có cơ hội thuê mua, mua nhà và tự tổ chức xây dựng mới, cải tạo nâng cấp nhà;
• Phát triển NOXH phải được tiếp cận một cách tổng thể trọn vẹn, liền mạch theo chuỗi sản xuất; NOXH không chỉ là sản phẩm của doanh nghiệp mà là sản phẩm của toàn xã hội và phải được đa dạng hóa phù hợp với thị trường rộng khắp trong cả nước;
• Phát triển NOXH phải đi trước, là yếu tố tạo lập các khu nhà ở, khu đô thị mới;
• Dựa theo các thống kê xã hội học về dân số, thu nhập [6] nghiên cứu đã dự báo đến giai đoạn 2018-2020 tại Việt Nam sẽ có sự bùng nổ về phát triển NOXH. Đây là một ngưỡng về phát triển NOXH mà xã hội phải vượt qua, đồng thời là cơ hội mà ngành xây dựng phải nắm lấy;
• Phát triển NOXH theo công thức mới: Phát triển NOXH = Hành lang pháp lý + Mô hình phát triển NOXH và Hệ thống kết cấu hạ tầng có liên quan + Dự án đầu tư xây dựng NOXH.Trong đó, mô hình phát triển NOXH được coi là bước chuyển tiếp giữa hành lang pháp lý và dự án NOXH; là khâu kết nối giữa vai trò, trách nhiệm của Nhà nước với vai trò của doanh nghiệp, cộng đồng dân cư; là công cụ quan trọng cho việc xã hội hoá phát triển NOXH.

2. Mô hình phát triển NOXH:

a) Mô hình phát triển NOXH đề xuất trong đề tài là dạng mô hình mang tính lý thuyết, được nhìn nhận cả từ quan điểm của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân; có khả năng bao quát được toàn bộ các vấn đề cốt lõi của phát triển và quản lý NOXH; là hình mẫu tiêu biểu của các giải pháp công nghệ đồng bộ (công nghệ chiến lược, quản lý, kỹ thuật và môi trường) trong phát triển và quản lý NOXH; là cơ sở cho việc xây dựng Mô hình trình diễn của doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng NOXH.

b) Có 4 Mô hình phát triển NOXH tạo thành hệ thống Mô hình NOXH:

• Mô hình phát triển NOXH dạng đầu tư xây dựng tập trung – Mô hình A, thuộc hình thức phát triển NOXH theo dự án, do doanh nghiệp đầu tư xây dựng cho tới sản phẩm hoàn chỉnh cuối cùng là nhà ở dạng căn hộ chung cư hay nhà liên kế; Mô hình có hai dạng: A1 – Dạng đầu tư xây dựng bằng một phần hoặc toàn bộ vốn ngân sách Nhà nước; A2- Dạng đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách để cho thuê, thuê mua và bán;
• Mô hình phát triển NOXH dạng dân doanh – Mô hình B, thuộc hình thức phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân để cho thuê, bán. Dạng phổ biến nhất là xây dựng để cho thuê, vì vậy còn được gọi là mô hình nhà trọ với sản phẩm là căn hộ cho thuê (chung cư mini – phòng trọ theo chiều cao) và phòng trọ cho thuê (dãy trọ).
• Mô hình phát triển NOXH dạng phi tập trung – Mô hình C, thuộc hình thức phát triển NOXH theo dự án, do doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế và cả người dân tham gia đầu tư xây dựng. Trong mô hình này, doanh nghiệp tạo lập dự án, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung và hạ tầng xã hội, tham gia đầu tư xây dựng công trình hoặc bán các lô đất có hạ tầng kỹ thuật cho đối tượng được hỗ trợ NOXH mua và tự tổ chức xây dựng nhà ở của mình theo quy hoạch và mẫu thiết kế đã được phê duyệt.
• Mô hình NOXH tự xây đơn lẻ – Mô hình D, thuộc hình thức phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân. Người dân thuộc đối tượng được hỗ trợ NOXH, có quỹ đất hoặc có nhà thuộc loại bán kiên cố, nhà tạm, cần có sự hỗ trợ của Nhà nước về nguồn vốn, của xã hội về tư vấn xây dựng…để có thể tự tổ chức xây dựng, cải tạo nâng cấp ngôi nhà của chính họ.

c) Trong nghiên cứu, các mô hình trên cần được làm rõ về:

• Khái niệm của từng mô hình theo các đặc trưng, hành lang pháp lý có liên quan, phạm vi áp dụng;
• Nội dung của mỗi mô hình, gồm: Các bước theo trình tự tạo lập sản phẩm của Mô hình; thời gian thực hiện; vốn đầu tư thực hiện: Nhu cầu, huy động và thu hồi vốn đầu tư; sản phẩm và Hệ thống tiêu chí đánh giá tổng hợp; Các vấn đề phải giải quyết khi thực hiện, liên quan đến: Quản lý Nhà nước; Nhà đầu tư dự án; đối tượng được hỗ trợ NOXH; xã hội;
• Mức độ phù hợp của mô hình đối với các vấn đề có liên quan đến phát triển NOXH: Quản lý phát triển và động lực phát triển; khả năng phủ kín thị trường NOXH- địa điểm áp dụng; liên quan đến thị trường bất động sản; giá sản phẩm NOXH của Mô hình; liên quan đến doanh nghiệp đầu tư xây dựng; hệ thống HTKT và hạ tầng xã hội; đối tượng được hỗ trợ NOXH; sinh kế cho cư dân; sử dụng mẫu thiết kế; khả năng ứng dụng công nghiệp hóa; môi trường và phát triển bền vững; quản lý vận hành…
• Cấp độ hoàn thiện của Mô hình: Được phân theo 5 cấp, phù hợp với từng giai đoạn phát triển.

d) 4 Mô hình trên tạo thành hệ thống mô hình phát triển NOXH. Mỗi mô hình đều có vai trò trong hệ thống, có thể hoạt động độc lập hoặc hỗ trợ, tương tác với nhau trong một dự án hoặc trong nhóm nhà ở, khu đô thị.

Kết luận

Bài báo đã đề xuất một sản phẩm khoa học công nghệ, trước hết là lý luận, về Mô hình phát triển NOXH Việt Nam trong những năm tới, là gạch nối giữa hành lang pháp lý về phát triển NOXH với doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng NOXH. Mô hình phát triển NOXH cần được tiếp tục nghiên cứu với các ứng dụng thực nghiệm để có thể chuyển từ dạng lý thuyết sang Mô hình phát triển NOXH dạng trình diễn của doanh nghiệp.

TS. KTS Phạm Đình Tuyển

(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 11/2015)