Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt, một trung tâm lớn về kinh tế, văn hóa, giáo dục đào tạo, khoa học công nghệ, đầu mối giao lưu và hội nhập quốc tế, là đầu tàu, động lực, có sức thu hút và sức lan tỏa lớn của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có vị trí chính trị quan trọng của cả nước, với dân số hiện nay gần 8 triệu người. Tốc độ phát triển kinh tế và tăng dân số của thành phố luôn đạt ở mức cao(1). Sự phát triển về kinh tế – xã hội, thu nhập bình quân đầu người ngày được cải thiện cùng với sự gia tăng dân số đã tạo ra nhu cầu ngày càng lớn về nhà ở của người dân đã là thách thức không nhỏ cho Thành phố. Đánh giá được tầm quan trọng đó, xuyên suốt quá trình phát triển, Đảng bộ và chính quyền Thành phố qua các thời kỳ đều quan tâm chăm lo, giải quyết nhà ở cho người dân, đặc biệt là nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp và người nghèo, xem đây là nhiệm vụ chính trị quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội thành phố, góp phần giải quyết an sinh xã hội, nâng cao lòng tin của nhân dân vào Đảng, Nhà nước và tính nhân văn của chế độ xã hội chủ nghĩa.
Trước năm 1975, Thành phố Sài Gòn (tên gọi cũ) có dân số không lớn, chưa đến 2 triệu, việc phát triển nhà ở trong thời gian này chủ yếu là nhà phố bám theo các trục đường trung tâm, những khu gia binh, nhà ở thấp tầng, nhà trên và ven kênh rạch, phần lớn thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Sau ngày miền Nam hoàn toàn giải phóng, Đảng bộ, Chính quyền Thành phố vừa nỗ lực khắc phục hậu quả của chiến tranh để lại, vừa tập trung phát triển kinh tế, ổn định chính trị và từng bước giải quyết những vấn đề về an sinh xã hội, trong đó có nhà ở. Theo kết quả tổng điều tra về nhà đất năm 1977, toàn thành phố có 393.849 căn nhà, với tổng diện tích sàn xây dựng là 31.148.500 m2(2)
Giai đoạn 1975-1985, với chính sách thống nhất chung cả nước, nhà ở được thực hiện theo cơ chế bao cấp, nhiệm vụ chủ yếu là quản lý, khai thác và phân phối quỹ nhà hiện có, nguồn vốn chủ yếu được cân đối từ ngân sách để cải tạo, sửa chữa các khu nhà chung cư, khu căn hộ gia đình phục vụ cho cán bộ, công nhân, viên chức; chưa xây dựng nhiều công trình nhà ở mới. Cuối năm 1984 đầu năm 1985, thành phố bắt đầu huy động các nguồn vốn, để xây dựng nhà ở mới phục vụ cho chương trình giải tỏa nhà ở đầu cầu, nhà lụp xụp trên và ven kênh rạch; quỹ nhà xây dựng được trong giai đoạn này là 12.013 căn, với diện tích xây dựng khoảng 400.000 m2, trong đó ngân sách Nhà nước xây dựng 7.430 căn, chiếm tỷ lệ 62%, với diện tích sàn xây dựng là 264.150 m2, chiếm tỷ lệ 66%.
Trong giai đoạn từ năm 1986 đến năm 2005, lĩnh vực nhà ở đã có những chuyển biến khá rõ nét, nhất là sau khi Pháp lệnh Nhà ở 1991 được ban hành, Nhà nước đã xóa bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, chuyển sang chính sách tạo điều kiện và khuyến khích cá nhân, các tổ chức tham gia đầu tư xây dựng phát triển nhà ở trong nền kinh tế thị trường. Tính đến cuối năm 2005, tổng diện tích nhà ở của thành phố đạt khoảng 69,5 triệu m2; diện tích bình quân đầu người đạt 10,3 m2/người. Cùng với sự gia tăng về số lượng, diện tích, chất lượng nhà ở, điều kiện và môi trường sống của người dân ngày càng được cải thiện; mô hình nhà ở văn minh hiện đại tại các khu đô thị đã dần thay thế cho các khu nhà ở tạm bợ; các hộ gia đình nghèo, các đối tượng có khó khăn về nhà ở cũng được Nhà nước hỗ trợ, tạo điều kiện để có chỗ ở ổn định. Đặc biệt, để giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công nhân viên trong các cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan đảng, đoàn thể và các doanh nghiệp đang làm việc trên địa bàn thành phố, Ủy ban nhân dân thành phố đã có chủ trương giao đất cho cán bộ, công nhân viên góp vốn thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở(3) .
Sau khi có Luật Nhà ở (năm 2006), thành phố đã đề ra các chương trình, chỉ tiêu, kế hoạch phát triển nhà ở, kèm theo các giải pháp cụ thể trong từng giai đoạn 5 năm (2006-2010, 2011-2015)(4), đặc biệt đã có nhiều ưu tiên trong việc phát triển nhà ở xã hội phục vụ cho các đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang và các đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn thành phố(5). Trong giai đoạn này, với điều kiện vốn ngân sách thành phố còn hạn hẹp, nguồn tiền thu được từ việc bán, cho thuê nhà sở hữu Nhà nước cũng như tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại dành cho đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội là chưa nhiều. Thành phố đã có nhiều giải pháp phát triển nhà ở xã hội, như xã hội hóa việc đầu tư xây dựng, hoán đổi giá trị quyền sử dụng đất để đổi qũy nhà ở xã hội mà không sử dụng vốn ngân sách(6); cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội, để chủ đầu tư được vay vốn ưu đãi của Chính phủ theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013. Tính đến nay, Ủy ban nhân dân thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng 37 dự án nhà ở xã hội, quy mô 35.623 căn hộ, với 2.783.855 m2 sàn xây dựng(7).
Trong quá trình triển khai thực hiện, thành phố cũng đã gặp không ít khó khăn, thử thách do ảnh hưởng tình hình lạm phát trong nước và sự suy giảm kinh tế toàn cầu, nhưng với nỗ lực phấn đấu của Đảng bộ và Chính quyền Thành phố, những thành quả về phát triển nhà ở của thành phố đã được kế thừa, phát huy một cách hiệu quả; các cơ chế, chính sách mới theo Luật Nhà ở, Luật đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản… được thành phố chủ động, nhanh chóng áp dụng và vận dụng sáng tạo, phù hợp tình hình thực tiễn của thành phố (như giải pháp sử dụng hiệu quả quỹ đất công, xã hội hóa đầu tư xây dựng phát triển nhà ở, tăng cường hỗ trợ chủ đầu tư…). Nhờ đó, hoạt động phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố, trong đó có nhà ở xã hội luôn tiếp tục phát triển mạnh mẽ, thu hút ngày càng nhiều các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân tham gia; Hàng loạt các dự án phát triển nhà ở nói chung và dự án nhà ở xã hội nói riêng trong các khu đô thị mới, với các công trình cao tầng có quy mô lớn, kỹ thuật hiện đại, kiến trúc hài hòa, được xây dựng và đưa vào sử dụng với hệ thống hạ tầng khá đồng bộ, hoàn chỉnh. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở xã hội hiện nay của thành phố vẫn còn rất lớn, Thành phố cần phải có nhiều chính sách, giải pháp tổ chức thực hiện phù hợp, để thúc đẩy hơn nữa việc phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho đa số người dân, cải thiện chất lượng sống của người dân thành phố; góp phần giải quyết vấn đề an sinh xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần chỉnh trang đô thị và ổn định đời sống chính trị.
Thành phố còn quan tâm đến việc chỉnh trang đô thị, di dời, bố trí lại nhà ở cho các hộ dân sống trên và ven kênh rạch. Từ năm 1996, Đảng bộ và Chính quyền thành phố đã có chủ trương di dời tái định cư cho các hộ dân sống trên và ven kênh Nhiêu Lôc – Thị Nghè, tập trung ở các Quận 1, 3, Phú Nhuận, Bình Thạnh. Đây là chương trình mang tính đột phá lớn, góp phần cải thiện điều kiện hạ tầng kỹ thuật, giải quyết ô nhiễm môi trường, nâng cao chất lượng cuộc sống của người nghèo đô thị thông qua phát triển các khu định cư khang trang, sạch đẹp hai bên dòng kênh. Đến năm 2000, thành phố đã hoàn thành di dời 6.863 hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi lòng kênh và hành lang kỹ thuật, đem lại cảnh quan thoáng đẹp, văn minh ở hai bên dòng kênh, đặt nền tảng cho việc thực hiện cải tạo chỉnh trang và nâng cấp đô thị trong các giai đoạn tiếp theo.
Thừa hưởng kết quả và kinh nghiệm từ việc thực hiện di dời, tái định cư các hộ gia đình cá nhân thuộc chương trình cải tạo chỉnh trang kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè, từ năm 2001, thành phố đã tập trung và huy động nội lực của thành phố, xã hội hóa, kêu gọi đầu tư nước ngoài, nguồn hỗ trợ phát triển chính thức (WB, AFD, ADB, JBIC…), vốn viện trợ không hoàn lại (PHRD), các đóng góp từ khu vực kinh doanh và cộng đồng dân cư để tiếp tục thực hiện cải tạo, chỉnh trang đô thị dọc theo các tuyến kênh rạch và mở rộng việc nâng cấp đô thị tại các lưu vực của các tuyến kênh này, nhằm đảm bảo sự đồng bộ trong việc kết nối các hạng mục hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, cấp điện, cấp thoát nước) dọc các tuyến kênh. Trong giai đoạn 2001-2005, thành phố tiếp tục hoàn thành việc di dời 13.353 hộ gia đình, cá nhân tại các Quận 1, 4, 5, 6, 8, Bình Tân, Bình Chánh thuộc các tuyến kênh Tàu Hủ – Bến Nghé, Tân Hóa – Ông Buông và các kênh rạch nhỏ khác. Đồng thời, trong giai đoạn này, được sự hỗ trợ của Ngân hàng Thế Giới (WB), Thành phố cũng đã hoàn tất việc nghiên cứu khả thi dự án nâng cấp đô thị Thành phố Hồ Chí Minh để thực hiện trong giai đoạn 2004-2014 gồm 06 hạng mục với 09 dự án thành phần, tổng mức đầu tư 298 triệu USD.
Từ năm 2006 tới nay, Thành phố tiếp tục di dời 15.000 hộ dân sống trên và ven kênh rạch theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ VIII, tập trung ở các tuyến kênh rạch lớn còn lại của Thành phố như Tân Hóa – Lò Gốm, Tham Lương – Bến Cát – Rạch Nước lên, Kênh Đôi – Tẻ, các chi lưu của Nhiêu Lộc – Thị Nghè trên địa bàn quận Bình Thạnh, Gò Vấp. Tính đến tháng 06 năm 2014, Thành phố đã thực hiện di dời 10.833 hộ gia đình cá nhân, đạt 72% kế hoạch, hoàn tất việc cải tạo, nâng cấp cơ sở hạ tầng cấp 3 tại 100 khu dân cư thu nhập thấp trên địa bàn 59 phường thuộc 18 quận; đã hình thành quỹ quay vòng vốn, để các hộ dân bị ảnh hưởng của dự án, đặc biệt là các hộ có thu nhập thấp, vay vốn thực hiện nâng cấp nhà ở và cải thiện thu nhập, với tổng số hộ đã vay là 55.927 lượt hộ, đạt 491,4 tỷ đồng.
Việc thực hiện di dời và tái định cư các hộ dân sống trên và ven kênh rạch thể hiện sự quan tâm của Đảng bộ và chính quyền thành phố đối với người nghèo đô thị, góp phần giải quyết ổn định đời sống và an sinh xã hội. Việc tái định cư không chỉ là giải quyết chỗ ở mà còn mang lại không gian sống mới văn minh, sạch đẹp, tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ đúng theo tinh thần Nghị quyết số 18/NQ-TU của Thành ủy, giúp cho các hộ gia đình nghèo đô thị có công ăn việc làm đi đôi với cải thiện thu nhập. Đồng thời, trong quá trình thực hiện đã thu hoạch được nhiều bài học kinh nghiệm; Hệ thống chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư ngày càng hoàn thiện, nhất là chăm lo cho cuộc sống của người dân sau khi di dời tái định cư; Thực hiện thành công chủ trương xã hội hóa trong lĩnh vực chỉnh trang đô thị, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng mạng lưới giao thông theo phương thức “Nhà nước và nhân dân cùng làm” để mở rộng các đường, hẻm trong các khu dân cư, góp phần cải thiện đáng kể đời sống, sinh hoạt đi lại của người dân, tạo điều kiện thúc đẩy và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng chung của Thành phố.
Từ những kết quả trên, cho thấy Chính quyền Thành phố đã rất quan tâm trong công tác phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, chăm lo cho người nghèo thành phố, kết hợp với chỉnh trang đô thị, môi trường, thực hiện di dời bố trí tái định cư cho phần lớn các hộ dân sống trên và ven kênh rạch, tạo bộ mặt đô thị ngày càng khang trang hiện đại, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân thành phố.
Chú thích
1. Trích Báo cáo tình hình kinh tế – xã hội TP HCM tháng 12 năm 2013 – Cục Thống kê TP HCM dân số thành phố khoảng 7,99 triệu người, trong đó dân cư thuộc các quận nội thành chiếm 82,5%, mật độ dân số trung bình là 3.810 người/km²; bình quân dân số thành phố tăng 200.000 người/năm, tốc độ tăng khoảng 2,5%/năm, trong đó tốc độ tăng dân số cơ học gấp rưỡi so với tốc độ tăng dân số tự nhiên.
2. Nhà nước quản lý 55.700 căn, với diện tích sàn xây dựng 8.800.000 m2.
3. Hoàn thành 46 dự án, 7.997 căn nhà tương đương 1.214.000 m2 sàn xây dựng.
4. Thành ủy TP HCM đã ban hành Chương trình hành động số 06-Ctr/TU ngày 12/6/2006, về thực hiện Chương trình nhà ở (giai đoạn năm 2006 – 2010); Chương trình hành động số 27-CtrHĐ/TU ngày 26/7/2012 về xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ trên địa bàn thành phố (giai đoạn năm 2012 – 2015); Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Quyết định số 114/2006/QĐ-UBND ngày 21 tháng 7 năm 2006 ban hành Kế hoạch triển khai Chương trình hành động thực hiện Chương trình nhà ở (giai đoạn 2006 – 2010), xác định cụ thể các chỉ tiêu phát triển nhà ở của thành phố giai đoạn 2006-2010; Quyết định số 43/2012/QĐ-UBND ngày 03 tháng 8 năm 2012 ban hành Kế hoạch thực hiện Chương trình hành động về xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ trên địa bàn thành phố (giai đoạn 2012 – 2015), xác định cụ thể các chỉ tiêu phát triển nhà ở của thành phố giai đoạn 2012-2015. Để triển khai thực hiện Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Chỉ thị số 07/2007/CT-UBND ngày 19/03/2007 phân công trách nhiệm cụ thể cho các Sở ngành, Ủy ban nhân dân các quận huyện trong việc triển khai Chương trình phát triển nhà ở; Quyết định số 86/2008/QĐ-UBND ngày 18/12/2008 về quản lý và sử dụng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
5. Theo Luật Nhà ở, Nghị định số 188/2013/NĐ-CP, Nghị định số 92/2013/NĐ-CP, nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước là nhà chung cư, với diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn nhưng không thấp hơn 30m2 sàn; nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách, là nhà chung cư thì diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2, tối đa không quá 70m2; chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được áp dụng các chính sách ưu đãi như được miễn tiền sử dụng đất, áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% đối với thu nhập từ đầu tư – kinh doanh nhà ở xã hội, áp dụng thuế suất 5% đối với bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội, tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần.
6. Chủ đầu tư tự ứng vốn để đầu tư xây dựng, sau khi đầu tư xây dựng xong chủ đầu tư giao lại cho Thành phố quỹ nhà ở xã hội tương đương giá trị quyền sử dụng đất các khu đất do nhà nước trực tiếp quản lý được tính theo giá thị trường.
7. Có 25 dự án được đầu tư xây dựng trên diện tích đất do nhà nước trực tiếp quản lý, với tổng diện tích là 98,91 ha, quy mô 24.724 căn hộ; 04 dự án được đầu tư xây dựng trên diện tích đất do doanh nghiệp tự bồi thường giải phóng mặt bằng, với tổng diện tích là 7,517 ha, quy mô 3.286 căn hộ; 08 dự án đã được Ủy ban nhân dân thành phố cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội theo Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 08/3/2013 của Bộ Xây dựng, với diện tích đất là 16,534 ha, quy mô 7.613 căn hộ, với 607.393 m2 sàn xây dựng…
Trần Trọng Tuấn
Giám đốc Sở Xây Dựng
